Le marché immobilier en France, vient de connaître une année de relance positive. Les taux d’intérêts ont apporté un soutien économique indispensable aux investisseurs. Les subventions ont pris leur part de succès, également. Les indices économiques font état de leur concours. Les directives de la BCE, par son programme de rachat de titres de la dette des états membres, ont contribué à cette embellie aussi. La volonté de la BCE de poursuivre son action sur l’année 2017 permettra de redynamiser la zone euro.
L’immobilier, facteur économique majeur
La dynamisation du marché passe par des phases successives intermédiaires. Le marché immobilier réagit en général directement aux décisions gouvernementales. Les exemples vécus en matière de politique du logement en France tendent à le démontrer. A ce titre les réformes projetées au début du quinquennat dans un but essentiellement social, ont marqué durablement le marché de l’immobilier notamment locatif. En effet, la régulation des relations entre propriétaires et locataires ont entrainé des répercussions indéniables.
L’intervention des pouvoirs publics
Le rôle des pouvoirs publics se doit d’être attentif aux aspects tant économiques d’une part, que social d’autre part.
Indirectement le marché du travail est étroitement lié au marché immobilier, et sans doute inversement. Avant tout, la stabilité de l’offre et la demande de logement, soutient directement le tissus économique de la région. Le prix des loyers dépend des zones, de la densité du nombre d’habitants au km2, en fonction de cette demande. De ce fait, intervenir dans une zone dite tendue, modifie les conditions de location en faveur des locataires. Ces occupants sont constitués de salariés, pour une bonne part, travaillant au plus près des entreprises.
Incidences envers les professionnels de l’immobilier
En revanche on ne peut ignorer l’intérêt du bailleur, qui s’en tient à l’aspect comptable de son opération immobilière. En effet, le loyer définit le rendement de son placement immobilier, bien sûr, et la valeur du bien immobilier est interdépendant du prix au mètre carré, pratiqué dans cette zone. En définitive, l’investisseur immobilier s’oriente en fonction des éléments tangibles et stables. En ce sens la loi Duflot a marqué un coup d’arrêt dans l’activité des mises en chantier des logements. Par la suite la loi Pinel abrogera certains alinéas bloquants, indispensables au retour de la confiance. Par voie de conséquence, une politique gouvernementale, on le voit, modifie les indicateurs économiques, de manière plus ou moins directes, et durables.
Le marché immobilier ancien privé et public
Le marché immobilier ancien s’établit suivant l’offre et la demande dans un périmètre ou une zone plus ou moins dense. Les prix se réfèrent à la valeur du produit au mètre carré. Ainsi le bien sera plus cher compte tenu de sa situation dans un quartier chic, de centre ville, dans une zone attractive, commerciale, culturelle ou administrative, où moins cher en zone périphérique de banlieue décentrée, d une part et de la proximité du monde des affaires, des entreprises d’autre part.
L’évolution de ce marché dépend de la possibilité ou non de son extension au cœur des villes. Un programme de construction de nouveaux bâtiments est lié à la libération de nouveaux terrains à construire. À défaut il y aura recours à la réhabilitation et à la modernisation du quartier en question. Le coût de mise en œuvre de telles opérations détermine le potentiel de clientèle susceptible d’acquérir ces biens.
Immobilier régulé ou libre ?
On voit bien que l’intervention de l’État est limitée. Légiférer de manière radicale n’est pas toujours efficace notamment par la taxe sur les biens ou les services qui produit des situations de blocage. Pour illustrer le propos l’encadrement des loyers en zone tendue freine du même coût le rendement des biens locatifs et le marché transactionnel. En effet, les nouveaux acquéreurs seront les premiers à se détourner de ce secteur au profit de biens plus fonctionnels et rentables. Du même coup le prix au mètre carré va baisser en fonction du loyer imposé correspondant. En ce sens le but est atteint pour les nouvelles transactions.
Conséquences sur le marché existant
Or, il n’en va pas de même pour le parc immobilier existant. En effet, les prix d’acquisition librement négociés étaient conciliables avec le cours des loyers du moment. La nouvelle donne contraint le propriétaire à rechercher une autre solution financière plus rentable. Soit il revend aux nouvelles conditions du marché c’est à dire à perte immédiate, soit il choisit de laisser les locaux vides en attendant meilleure fortune.
La tentation pour la municipalité de taxer les locaux vacants est un mauvais signal adressé aux acteurs de l’immobilier. Autrement dit ces artifices doivent être limités dans le temps et suffisamment compréhensibles, sinon la confiance est malmenée très rapidement. Le rôle de l’État nous le voyons bien est étroit et l’utilisation de l’arsenal fiscal rend ses effets confiscatoires à l’opposé du but recherché. Seule en matière de choix d’investissement la fiscalité incitative produit des résultats bénéfiques.
Immobilier encouragé fiscalement ?
Dans ce cas, le débat politique sera de placer le curseur budgétaire au plus précis. Puisqu’ici il s’agit d’offrir un avantage fiscal ou une subvention, autrement dit de creuser un déficit budgétaire immédiat. En contrepartie, une recette supplémentaire devra se traduire dans les faits et chiffrable. La relance du marché du travail qui va s’ensuivre et la construction immobilière qui repart, la perception de TVA supplémentaire qui en découle donnent raison à de telles initiatives.
L’organisation du marché immobilier est une constante tout comme le marché du travail. En effet, la mise à disposition de logements favorise la création du bassin de l’emploi directement en contact avec les zones d’activités présentes sur place.
Les acteurs intermédiaires dans l’immobilier
Agents immobiliers, et courtiers dans l’immobilier, présents dans le paysage immobilier, assurent un service appréciable tant la règlementation se complexifie. Les diagnostics et les informations relatives aux risques, aux projets de travaux dans les copropriétés, renforcent le rôle des professions intermédiaires. Dans ce registre le courtier dans l’immobilier renvoie une image conforme aux nouvelles exigences de la loi Lagarde. L’absence d’acompte à verser au cours de l’étude du courtier en crédit immobilier sécurise le déroulement des relations en matière de recherches de financement. En outre les obligations de conseil envers le client, sont plus strictes qu’en relation bancaire. La clarification dans cette profession participe grandement au développement rapide de l’activité de courtage en France.